Investir à Dubaï aujourd’hui, serait comme avoir l’opportunité d’investir à Singapour ou Hong-Kong il y a vingt ans. En effet, Dubaï présente de nombreux points communs avec ces capitales Asiatiques, tant du point de vue de leur profil de population, leur style de vie, mais surtout leur dynamisme économique et de leur forte croissance.” Extrait du podcast la Martingale (juillet 2023), Agathe Tounsi, cofondatrice MyproperT.
Dubaï, est en effet la ville des superlatifs, et est devenue l'une des destinations d'investissement immobilier les plus prisées au monde. Avec son horizon scintillant, son économie dynamique et son attrait touristique, Dubaï offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers :
Le marché immobilier de Dubaï est souvent considéré comme plus attractif que celui d'autres capitales pour plusieurs raisons. Dubaï est une capitale globale, comparable à Londres, Singapour, Hong-Kong ou Paris, à la différence près que le prix au mètre carré est en moyenne de 3 800 euros pour un appartement en centre-ville encore très en dessous des standards mondiaux :
- 12 300€ pour Paris
- 15 500€ pour New York
- 18 000€ pour Londres
- 19 300€ pour Singapour
- 23 000€ pour Hong Kong
En terme de rentabilité, le marché dubaïote offre en moyenne des rentabilités de 7 à 8%, supérieure aux autres grandes métropole mondiales. Détenir un bien immobilier à Dubaï, revient à posséder un bien dans l’une de villes les plus touristiques au monde pour le prix au mètre carré d’un appartement à Nantes.
Par ailleurs, le marché immobilier de Dubaï est très diffèrent du marché européen sur bien des critères (prix, fiscalité…) mais aussi et c’est certainement la différence la plus drastique est le fait que Dubaï est un “cash market”, un marché au comptant. Il est soutenu par les investisseurs étrangers qui ont rarement recours à des crédits bancaires pour acquérir leurs biens.
Et pourquoi ?
- les investisseurs sont en général non-résidents avec des conditions d’obtention de financements bancaires assez contraignantes, comme fournir un apport de minimum 50% de la valeur totale du bien.
- les taux d’intérêts sont élevés et variables, ce qui présente un risque certain et un impact négatif sur le rendement locatif et la potentielle plus-value future.
Conséquences :
- Le marché de l’immobilier local est très peu dépendant de la variation des taux d’intérêts bancaires locaux contrairement à l’Europe ou aux Etats-Unis.
- Il est possible d’obtenir des réductions substantielles sur le prix d’achat en payant au comptant
- Les transactions immobilières et le transfert de propriété se font en quelques heures sur simple transfert de fonds et signature auprès du Dubai Land Department.
Source : Numbeo, Propertyfinder, Dubai Land Department
Avec une exonération fiscale quasi totale (voir plus bas pour plus de détails) et des charges très mesurées, les rendements locatifs nets en longue durée sont en moyenne entre 7% et 9%. Concernant les locations de courte durée de type Airbnb, les rendements peuvent atteindre 12% (uniquement dans les quartiers touristiques).
A noter que sur les locations longue durée, la norme à Dubaï est un paiement à l’avance, soit en une seule fois, soit en 3 ou 4 fois avec dépôt de chèques chez le propriétaire. De plus, un investisseur étranger à la possibilité d’ouvrir un compte local sans condition de résidence. Il est donc très facile de recevoir ces loyers et de les rapatrier par simple virement bancaire, vers ses comptes du pays d’origine.
Outre la demande touristique forte et en régulière augmentation, le marché résidentiel local est également très tendu en raison de la croissance constante de la population et du pouvoir d’achat élevé des locataires. En effet, on observe une distorsion entre le prix d’achat au mètre carré et le salaire moyen des habitants par quartier. Par exemple, à Downtown, quartier ultra central avec des résidences haut de gamme avec concierge, piscine et salle de sport, situées au pied de Burj Khalifa et du Dubai Mall, le loyer moyen pour un deux pièces se situe autour de 30 000 euros par an. Il s’adresse à une audience dont le salaire mensuel est en moyenne de 20 000 euros pour un couple et 10 000 euros pour une personne seule.
On peut en déduire que les loyers dans les quartiers premium comme Downtown sont actuellement sous-évalués par rapport au niveau de salaires de ces locataires. Cela indiquerait un ajustement futur très probable à la hausse des loyers et du prix au mètre carré, actuellement entre 6000 et 8000 euros. Les prix des loyers et des biens à l’achat sont d’ailleurs en constante augmentation depuis 2020.
